26
12-2021

Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Xác định thời gian hợp đồng mua và bán nhà đất có hiệu lực rất quan trọng, vì đây là thời gian phát sinh quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên chuyển nhượng, nhất là khi những bên có phát sinh tranh chấp .

* Mua bán nhà đất là cách thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải cung ứng điều kiện kèm theo về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp lao lý tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm ngoái ; điều kiện kèm theo có hiệu lực của thanh toán giao dịch dân sự nói chung được lao lý rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm ngoái như sau :

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a ) Chủ thể có năng lượng pháp luật dân sự, năng lượng hành vi dân sự tương thích với thanh toán giao dịch dân sự được xác lập ;
b ) Chủ thể tham gia thanh toán giao dịch dân sự trọn vẹn tự nguyện ;
c ) Mục đích và nội dung của thanh toán giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội .
2. Hình thức của thanh toán giao dịch dân sự là điều kiện kèm theo có hiệu lực của thanh toán giao dịch dân sự trong trường hợp luật có lao lý ” .

Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua và bán nhà ở được pháp luật tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở năm trước .
Xem thêm : Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất khá đầy đủ và cụ thể nhất

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 lao lý :

“ a ) Hợp đồng chuyển nhượng, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp kinh doanh thương mại bất động sản lao lý tại điểm b khoản này ” .

Mặc dù Luật Đất đai lao lý rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những hộ mái ấm gia đình, cá thể với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc xác nhận ; tuy nhiên, không có pháp luật khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được lao lý chung tại Luật Công chứng .
Điều 5 Luật Công chứng năm trước pháp luật giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau :

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, thanh toán giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành so với những bên tương quan ; trong trường hợp bên có nghĩa vụ và trách nhiệm không triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thì bên kia có quyền nhu yếu Tòa án xử lý theo pháp luật của pháp lý, trừ trường hợp những bên tham gia hợp đồng, thanh toán giao dịch có thỏa thuận hợp tác khác ” .

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng .

* Hợp đồng mua bán nhà ở

So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở pháp luật rõ hơn thời gian có hiệu lực của hợp đồng mua và bán nhà tại, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm trước lao lý như sau :

“ 1. Trường hợp mua và bán, Tặng Ngay cho, đổi, góp vốn, thế chấp ngân hàng nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua và bán nhà tại thương mại thì phải triển khai công chứng, xác nhận hợp đồng, trừ trường hợp lao lý tại khoản 2 Điều này .

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên như : Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm đưa sách vở hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực thi thủ tục ĐK dịch chuyển ( ĐK sang tên ), nghĩa vụ và trách nhiệm khai nộp thuế thu nhập cá thể ; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm giao dịch thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá thể ( nếu thỏa thuận hợp tác nộp thay ), ĐK dịch chuyển, nộp lệ phí trước bạ, …

thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lựcThời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào? (Ảnh minh họa)
 

Hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc mua bán là khác nhau

Như đã nghiên cứu và phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ thời gian công chứng. Tuy nhiên, thời gian hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời gian chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau .
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 pháp luật :

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Để tiện theo dõi sự khác nhau giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với hiệu lực của việc chuyển nhượng thì LuatVietnam đã tổng hợp theo bảng sau :

Tiêu chí Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Hiệu lực của việc chuyển nhượng
Thời điểm Có hiệu lực kể từ thời gian công chứng Có hiệu lực kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính
Thời gian có hiệu lực Có hiệu lực trước Có hiệu lực sau
Khi chuyển nhượng thì bước tiên phong phải công chứng hoặc xác nhận, còn ĐK vào sổ địa chính là bước ở đầu cuối để triển khai thủ tục ĐK dịch chuyển ( ĐK sang tên )
Ý nghĩa Là thời gian phát sinh quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm theo hợp đồng do những bên đã thỏa thuận hợp tác

Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng

Kết luận: Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp.

Nếu có vướng mắc về đất đai – nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.

>> Sang tên Sổ đỏ: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp

Tác giả: Admin