26
12-2021

Bốn rủi ro khi mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền

Tôi định mua mảnh đất của người quen. Vì nguyên do cá thể, bên bán muốn chỉ làm một hợp đồng ủy quyền, thay vì triển khai việc sang tên, chuyển nhượng ủy quyền. ( Đăng Khoa )Bản chất của việc làm hợp đồng uỷ quyền này là gì ? Những rủi ro đáng tiếc tôi và bên bán hoàn toàn có thể gặp phải là gì ?

Luật sư tư vấn

Theo Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Với lao lý trên, khi bạn nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất bằng hình thức làm Hợp đồng ủy quyền, bạn chỉ được phép thực thi những việc làm trong khoanh vùng phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận hợp tác mà khoanh vùng phạm vi ủy quyền hoàn toàn có thể gồm có : cho thuê, Tặng cho, chuyển nhượng ủy quyền, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất …

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Sau khi chuyển nhượng ủy quyền, những bên phải triển khai việc ĐK dịch chuyển theo lao lý của pháp lý .Việc mua bán đất nên có thủ tục sang tên, chuyển nhượng, không nên làm hợp đồng uỷ quyền. Ảnh: Phạm DựViệc mua và bán đất nên có thủ tục sang tên, chuyển nhượng ủy quyền, không nên làm hợp đồng uỷ quyền. Ảnh : Phạm Dự

Với các quy định trên, có thể thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn 4 rủi ro sau:

– 1 : Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền ( trường hợp này là bạn ) phải chứng tỏ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, trải qua việc thanh toán giao dịch, giao đất, chuyển giao sách vở về quyền sử dụng đất .

Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

– 2 : Điều 563 của Bộ luật dân sự lao lý, thời hạn ủy quyền do những bên thỏa thuận hợp tác hoặc do pháp lý pháp luật. Nếu không có thỏa thuận hợp tác và pháp lý không có pháp luật thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực hiện hành một năm .Như vậy khi hết thời hạn này những bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề xuất ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền ( ở đây là người muốn bán đất cho bạn ), khước từ thì sẽ bạn sẽ mất quyền hạn với mảnh đất đó .- 3 : Khoản 1 Điều 569 Bộ luật dân sự pháp luật, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết thực thi hợp đồng bất kể khi nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với việc làm mà bên được ủy quyền đã triển khai và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền hoàn toàn có thể chấm hết triển khai hợp đồng bất kể khi nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hài hòa và hợp lý .Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm hết thực thi hợp đồng. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực hiện hành, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải ghi nhận về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm hết .Do đó, khi bên ủy quyền đơn phương chấm hết Hợp đồng, bạn sẽ không được triển khai những quyền trước đó mà những bên đã thỏa thuận hợp tác .

– 4: Nếu một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự. Khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Từ những nghiên cứu và phân tích nêu trên, chúng tôi cho rằng bạn không nên nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử đất trải qua hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực thi hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng dụng đất và sau đó ĐK dịch chuyển ( trước bạ, sang tên ) theo pháp luật của pháp lý .

Luật sư Đỗ Trọng Linh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội

Tác giả: Admin