26
12-2021

Thừa kế nhà đất 2021: Hồ sơ, thủ tục và phí phải nộp

Nhà đất được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp lý, thừa kế nhà đất là thủ tục khá phức tạp, nhất là khi xác lập phần gia tài của người chết trong khối gia tài chung hoặc xác lập nguồn gốc thửa đất .* Di sản thừa kế trong bài viết này là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ( sau đây gọi tắt là nhà đất )

1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền thừa kế như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a ) Có Giấy ghi nhận, trừ trường hợp pháp luật tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế pháp luật tại khoản 1 Điều 168 của Luật này ;
b ) Đất không có tranh chấp ;
c ) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
d ) Trong thời hạn sử dụng đất. ”

Nếu chỉ địa thế căn cứ vào lao lý trên thì nhiều người nhầm tưởng rằng phải có Giấy ghi nhận mới được chia thừa kế nhà đất. Tuy nhiên cần hiểu đúng về lao lý trên vận dụng trong trường hợp nào để bảo vệ quyền của người thừa kế. Để làm rõ điều này, LuatVietnam đưa ra 1 số ít đánh giá và nhận định và địa thế căn cứ pháp lý như sau :
Điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 lao lý :

“ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất được công chứng hoặc xác nhận theo lao lý của pháp lý về dân sự. ”

Theo đó, điều kiện kèm theo có Giấy ghi nhận vận dụng so với trường hợp người sử dụng đất thực thi để lại quyền thừa kế theo di chúc ( khi lập di chúc thì người sử dụng đất biểu lộ ý chí của mình trong việc để lại di sản, trường hợp thừa kế theo pháp lý không biểu lộ ý chí của người sử dụng đất ) .
Mặt khác, trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc xác nhận người sử dụng đất phải có Giấy ghi nhận thì khi đó mới đủ điều kiện kèm theo để công chứng hoặc xác nhận ; trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được biểu lộ ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy ghi nhận .
Tóm lại, điều kiện kèm theo có Giấy ghi nhận vận dụng so với trường hợp lập di chúc có công chứng và lập di chúc có xác nhận. Còn lại khi lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng và thừa kế theo pháp lý chỉ cần chứng tỏ nhà đất đó hợp pháp thì vẫn có quyền chia thừa kế .
Căn cứ Nghị quyết 02/2004 / NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao phát hành thì xác lập quyền sử dụng đất là di sản như sau :
– Đối với đất do người chết để lại ( không phân biệt có gia tài hay không có gia tài gắn liền với đất ) mà người đó đã có Giấy ghi nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản .
– Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong những loại sách vở về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không nhờ vào vào thời gian mở thừa kế .
– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy ghi nhận hoặc không có một trong những loại sách vở về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà tại, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có nhu yếu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt những trường hợp sau :
+ Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận ( đủ điều kiện kèm theo cấp Giấy chứng nhận ) thì Toà án xử lý nhu yếu chia di sản là gia tài gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó .
+ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và hoàn toàn có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án xử lý nhu yếu chia di sản là gia tài gắn liền với đất .
Đồng thời phải xác lập ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền triển khai những thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy ghi nhận cho đương sự theo lao lý của pháp lý về đất đai .
+ Trong trường hợp Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là gia tài gắn liền với đất không được phép sống sót trên đất đó thì Toà án chỉ xử lý tranh chấp về di sản là gia tài trên đất đó .
– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy ghi nhận hoặc không có một trong những loại sách vở về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là gia tài gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền xử lý của Ủy Ban Nhân Dân theo lao lý của pháp lý về đất đai .
Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, khi quyền sử dụng đất được xác lập là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế .
thừa kế nhà đấtQuy định về chia thừa kế nhà đất mới nhất (Ảnh minh họa)
 

2. Xác định di sản thừa kế là nhà đất

Điều 612 Bộ luật Dân sự năm ngoái lao lý về di sản thừa kế như sau :

“ Di sản gồm có gia tài riêng của người chết, phần gia tài của người chết trong gia tài chung với người khác. ”

Theo đó, phần gia tài chung của người chết trong gia tài chung với người khác hầu hết gồm những trường hợp sau :
Trường hợp 1 : Nhà đất là gia tài chung của vợ chồng .
Trường hợp 2 : Nhà đất là gia tài chung của hộ mái ấm gia đình sử dụng đất .
Trường hợp 3 : Nhà đất của nhiều người cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng ủy quyền mà không phải là thành viên trong hộ mái ấm gia đình hoặc vợ chồng .
Xem chi tiết cụ thể : Cách xác lập nhà đất khi chia thừa kế trong khối gia tài chung

3. Chia thừa kế nhà đất khi có di chúc

3.1. Hình thức của di chúc

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự năm ngoái, di chúc bằng văn bản gồm có :
– Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng .
– Di chúc bằng văn bản có người làm chứng .
– Di chúc bằng văn bản có công chứng .
– Di chúc bằng văn bản có xác nhận .

3.2. Khi nào di chúc hợp pháp?

Điều kiện để di chúc hợp pháp được pháp luật rõ tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự năm ngoái như sau :

“ 1. Di chúc hợp pháp phải có đủ những điều kiện kèm theo sau đây :
a ) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc ; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép ;
b ) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội ; hình thức di chúc không trái pháp luật của luật. ”

Lưu ý :
– Di chúc bằng văn bản không có công chứng, xác nhận chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ những điều kiện kèm theo như trên .
– Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng bộc lộ ý chí sau cuối của mình trước mặt tối thiểu hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng bộc lộ ý chí sau cuối, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày thao tác, kể từ ngày người di chúc miệng bộc lộ ý chí ở đầu cuối thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền xác nhận xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng .

3.3. Cách chia thừa kế theo di chúc

Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự năm ngoái, người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Hay nói cách khác, người thừa kế được hưởng phần nhà đất bao nhiêu phụ thuộc vào vào nội dung di chúc nếu di chúc đó hợp pháp .
Lưu ý : Dù di chúc hợp pháp nhưng nội dung của di chúc không bộc lộ quyền hưởng di sản thừa kế hoặc có để lại di sản nhưng ít hơn 2/3 suất thừa kế nếu chia theo pháp lý thì phần được hưởng của mỗi người cần xác lập lại .

3.4. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật :

“ 1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp lý nếu di sản được chia theo pháp lý, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó :
a ) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng ;
b ) Con thành niên mà không có năng lực lao động. ”

Theo đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên mà không có năng lực lao động của người lập di chúc sẽ được hưởng phần di sản thừa kế bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp lý nếu không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó .
Quy định người thừa kế không nhờ vào vào nội dung của di chúc trên đây không vận dụng so với người khước từ nhận di sản hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản .
Ví dụ : Vợ chồng ông A, bà B có gia tài chung là nhà đất trị giá 02 tỷ đồng. Ông A trước khi chết đã lập di chúc với nội dung là để hàng loạt di sản cho 01 người con trai ( cha, mẹ ông A đã chết ) .

Mặc dù không được ông A cho hưởng di sản theo di chúc nhưng bà B vẫn được hưởng vì là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015. Phần di sản bà B được hưởng như sau:

– Di sản thừa kế của ông A là 01 tỷ ( vì nhà đất là gia tài chung nên chia đôi ) .
– Nếu chia thừa kế theo pháp lý thì người thừa kế của ông A thuộc hàng thừa kế thứ nhất là bà B và con trai, mỗi suất thừa kế là 500 triệu đồng. Căn cứ khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự năm ngoái thì bà B được hưởng di sản bằng 2/3 suất thừa kế. Do vậy, dù ông A không cho bà B hưởng di sản theo di chúc nhưng bà B vẫn được hưởng phần di sản thừa kế nhà đất với trị giá là 333.33 triệu đồng .

4. Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật

Khi một người chết nhưng không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp hoặc còn phần nhà đất chưa được chia theo di chúc thì sẽ chia theo pháp lý .

4.1. Khi nào di sản chia theo pháp luật?

Căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự năm ngoái, nhà đất được chia theo pháp lý trong trường hợp sau :
– Không có di chúc .
– Di chúc không hợp pháp .
– Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời gian với người lập di chúc ; cơ quan, tổ chức triển khai được hưởng thừa kế theo di chúc không còn sống sót vào thời gian mở thừa kế .
– Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc khước từ nhận di sản .
Ngoài ra, thừa kế theo pháp lý cũng được vận dụng so với những phần di sản là nhà đất sau :
– Phần di sản không được định đoạt trong di chúc .
– Phần di sản có tương quan đến phần của di chúc không có hiệu lực thực thi hiện hành pháp lý .
– Phần di sản có tương quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, phủ nhận nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời gian với người lập di chúc ; tương quan đến cơ quan, tổ chức triển khai được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn sống sót vào thời gian mở thừa kế .

4.2. Người được hưởng thừa kế theo pháp luật

Căn cứ Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự năm ngoái, người được hưởng thừa kế theo pháp lý là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế .
– Diện thừa kế : Là người có quan hệ hôn nhân gia đình, huyết thống, nuôi dưỡng với người để lại di sản .
Lưu ý : Quan hệ nuôi dưỡng là con nuôi, cha nuôi, mẹ nuôi .
– Hàng thừa kế :
Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật hàng thừa kế theo thứ tự sau :

“ a ) Hàng thừa kế thứ nhất gồm : vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết ;
b ) Hàng thừa kế thứ hai gồm : ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết ; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại ;
c ) Hàng thừa kế thứ ba gồm : cụ nội, cụ ngoại của người chết ; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết ; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột ; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. ”

Lưu ý : Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc phủ nhận nhận di sản ( theo khoản 3 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm ngoái ) .

4.3. Cách chia di sản thừa kế theo pháp luật

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật :

“ Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. ”

Như vậy, nếu nhà đất được chia thừa kế theo pháp lý thì người thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau .

5. Thủ tục khai nhận di sản

Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng năm trước pháp luật về trường hợp công chứng văn bản khai nhận di sản như sau :

“ Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp lý hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp lý nhưng thỏa thuận hợp tác không phân loại di sản đó có quyền nhu yếu công chứng văn bản khai nhận di sản. ”

Như vậy, việc khai nhận di sản thừa kế là nhà đất chỉ xảy ra trong 02 trường hợp :
– Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp lý .
– Những người cùng được hưởng di sản theo pháp lý nhưng thỏa thuận hợp tác không phân loại di sản đó ( không vận dụng so với người thừa kế theo di chúc ) .
Xem cụ thể : Thủ tục khai nhận di sản thừa kế là nhà đất mới nhất

6. Thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân loại xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người sử dụng đất phải ĐK dịch chuyển ( ĐK sang tên ) nếu không sẽ bị giải quyết và xử lý vi phạm hành chính .
Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ ĐK dịch chuyển ( đang ký sang tên vào sổ địa chính )
Căn cứ khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017 / TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi triển khai thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất gồm :
– Đơn ĐK dịch chuyển đất đai, gia tài gắn liền với đất theo Mẫu số 09 / ĐK .
– Văn bản về thừa kế nhà đất theo pháp luật ( di chúc, văn bản thỏa thuận hợp tác phân loại di sản, văn bản khước từ nhận di sản, bản án nếu có tranh chấp, … ) .
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn ý kiến đề nghị được ĐK thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế .
– Bản gốc Giấy ghi nhận đã cấp .
Bước 2 : Nộp hồ sơ
Cách 1 : Hộ mái ấm gia đình, cá thể nộp tại Ủy Ban Nhân Dân xã, phường, thị xã nơi có nhà đất
Cách 2 : Không nộp tại Ủy Ban Nhân Dân xã, phường, thị xã nơi có đất
– Địa phương đã xây dựng bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận hiệu quả tại bộ phận một cửa .
– Địa phương chưa xây dựng bộ phận một cửa thì hộ mái ấm gia đình, cá thể nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng ĐK đất đai huyện, Q., thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố thường trực TW nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng ĐK quyền sử dụng đất so với địa phương chưa xây dựng Chi nhánh văn phòng ĐK đất đai .
Bước 3. Giải quyết nhu yếu
Thời gian xử lý : Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ ; không quá 20 ngày so với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả .
Thời gian trên trên không tính thời hạn những ngày nghỉ, dịp nghỉ lễ theo lao lý của pháp lý ; không tính thời hạn tiếp đón hồ sơ tại xã, thời hạn triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của người sử dụng đất ; không tính thời hạn xem xét giải quyết và xử lý so với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp lý, thời hạn trưng cầu giám định .

Lưu ý: Đối với đất chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng thì người nhận thừa kế sẽ được cấp sổ nếu có đủ điều kiện.

7. Chi phí khi sang tên Sổ đỏ

Xem tại : 4 khoản tiền hoàn toàn có thể phải nộp khi nhận thừa kế nhà đất

8. Thời hiệu thừa kế

Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật về thời hiệu thừa kế như sau :

“ 1. Thời hiệu để người thừa kế nhu yếu chia di sản là 30 năm so với bất động sản, 10 năm so với động sản, kể từ thời gian mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản trị di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản trị di sản thì di sản được xử lý như sau :
a ) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo lao lý tại Điều 236 của Bộ luật này ;
b ) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu lao lý tại điểm a khoản này. ”

Như vậy, nếu trên 30 năm kể từ thời điểm người chết để lại di sản mà không có yêu cầu chia di sản thì nhà đất thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Kết luận: Thừa kế nhà đất trong bài viết trên đây là những quy định cơ bản và quan trọng nhất, nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.

>> Sổ đỏ, Sổ hồng là gì? 9 điều cần biết về Sổ đỏ, Sổ hồng

>> Xem thêm các chính sách mới về đất đai tại đây

Tác giả: Admin