26
12-2021

Phòng ngừa rủi ro khi ủy quyền trong giao dịch đất đai

Việc ủy quyền cho người khác thay mình thanh toán giao dịch đất đai như : chuyển nhượng ủy quyền, vay, Tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất ( QSDĐ ) … hiện khá phổ cập. Tuy nhiên, trong thực tiễn đời sống vẫn khó tránh khỏi việc phát sinh tranh chấp khi người được ủy quyền thực thi vượt quá số lượng giới hạn, khoanh vùng phạm vi ủy quyền hoặc không thực thi việc được ủy quyền .

Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân các quy định về thực hiện ủy quyền trong giao dịch đất đai. Ảnh minh họa: Đoàn Phú
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân các quy định về thực hiện ủy quyền trong giao dịch đất đai. Ảnh minh họa: Đoàn Phú

Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho hay, người được ủy quyền không được lạm dụng quyền này gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật.

* Ủy quyền một đằng, làm một nẻo

Vì tuổi cao, không thuận tiện cho việc đi lại nên bà N.T.M. ( ngụ xã Tà Lài, H.Tân Phú ) đã làm thủ tục ủy quyền cho con trai là anh P.V.K. đại diện thay mặt bà triển khai thanh toán giao dịch cấp đổi giấy ghi nhận QSDĐ mang tên bà. Tuy nhiên, người con trai của bà lại tự ý làm thủ tục quy đổi QSDĐ mang tên mình. Bà M. bày tỏ, do bà tin yêu con nên chuẩn bị sẵn sàng ký tên vào toàn bộ những loại sách vở khi con nhu yếu mà không hề đọc qua dẫn đến thực trạng gia tài của bà mà bà không được thay mặt đứng tên .
Hay như trường hợp của ông H.V.B. ( ngụ xã Bình Sơn, H.Long Thành ), ông chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho ông L.V.H. ( ngụ cùng địa phương ) thay mặt đại diện ông giao dịch chuyển nhượng lô đất 300 mét vuông trong tổng diện tích quy hoạnh 1 ngàn mét vuông thì người này ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền cho người khác tới 500 mét vuông, dẫn tới phát sinh tranh chấp giữa ông với người nhận chuyển nhượng ủy quyền .
Luật sư Ngô Văn Định cho hay, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận hợp tác giữa những bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ và trách nhiệm triển khai việc làm nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hợp tác hoặc pháp lý có pháp luật. Do đó, việc con trai bà M. và ông L.V.H. thực thi không đúng nội dung, khoanh vùng phạm vi, thẩm quyền ủy quyền, trái với ý chí của người ủy quyền thì hợp đồng thanh toán giao dịch trên khi bên nhận ủy quyền xác lập với người thứ 3 sẽ vô hiệu .

* Tránh phát sinh các vấn đề pháp lý khi thực hiện ủy quyền

Ông T.V.C. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) có một lô đất 400m2 (đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Ông C. làm hợp đồng ủy quyền cho ông H.B.V. (ngụ cùng địa phương) được quyền thay ông thực hiện chuyển nhượng đất cho người khác. Từ đó, ông V. đứng ra chuyển nhượng đất cho ông Đ.V.Y. (ngụ P.Xuân Trung, TP.Long Khánh). Khi ông Y. yêu cầu ông V. làm thủ tục sang tên cho ông thì ông hay tin ông C. có ý định khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền trước đó mà ông C. đã ủy quyền cho ông V. Điều này làm cho ông V., ông Y. lo lắng.

Luật sư Cao Sơn Hà ( Đoàn Luật sư tỉnh ) cho biết, thời hạn ủy quyền do những bên thỏa thuận hợp tác hoặc do pháp lý lao lý ; nếu không có thỏa thuận hợp tác và pháp lý không có lao lý thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực hiện hành 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền .

Với trường hợp này, luật sư Ngô Văn Định cho hay, để bảo vệ quyền và ích hợp pháp chính đáng của mình, pháp lý được cho phép ông C. có quyền khởi kiện vấn đề ra tòa để nhu yếu TANDTC hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông với ông V. Đồng thời, ông Y. cũng có quyền khởi kiện nhu yếu ông V. triển khai đúng hợp đồng và giao thửa đất trên cho ông. Tuy nhiên, việc tòa án nhân dân quyết định hành động hủy hay không hủy những hợp đồng trên khi xem xét nó được giao kết đúng pháp luật pháp lý, bộc lộ ý chí của những bên khi giao kết hợp đồng với nhau hay chưa .
Bộ luật Dân sự năm năm ngoái lao lý, người được ủy quyền có quyền nhu yếu bên ủy quyền phân phối thông tin, tài liệu và phương tiện đi lại thiết yếu để triển khai việc làm ủy quyền. Được giao dịch thanh toán ngân sách hài hòa và hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực thi việc làm ủy quyền ; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận hợp tác. Riêng bên ủy quyền có quyền nhu yếu bên được ủy quyền thông tin vừa đủ về việc triển khai việc làm ủy quyền ; nhu yếu bên được ủy quyền giao lại gia tài, quyền lợi thu được từ việc triển khai việc làm ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác ; được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm .

Luật sư Định chia sẻ, thực tế vẫn xảy ra việc bên ủy quyền và bên được ủy quyền lợi dụng quyền này nhằm thông đồng nhau hủy hợp đồng giao dịch với bên thứ 3, khi họ thấy giá trị tài sản là QSDĐ tại thời điểm hiện tại tăng gấp nhiều lần so với thời điểm các bên giao dịch. Chính vì vậy, người ủy quyền, người được ủy quyền sẵn sàng chấp nhận bồi thường thiệt hại cho bên thứ 3, để hợp đồng không được thực hiện khi làm cho nó vô hiệu.

“ Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự năm năm ngoái pháp luật, việc chuyển QSDĐ có hiệu lực hiện hành kể từ thời gian ĐK theo lao lý của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, mặc dầu đôi bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền cho nhau và hợp đồng đó đã được công chứng, xác nhận, những bên đã giao đất, nhận tiền nhưng những bên vẫn chưa ĐK dịch chuyển đất đai thì hợp đồng đó vẫn chưa thể xem là đã có hiệu lực hiện hành. Lợi dụng pháp luật này, một trong những bên tìm cách hủy hợp đồng để hưởng lợi ” – luật sư Định cảnh báo nhắc nhở .

Đoàn Phú

Tác giả: Admin