26
12-2021

Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác?

Một trong nhưng điều kiện kèm theo khi chuyển nhượng đất là phải có Giấy ghi nhận và giấy đó phải thay mặt đứng tên mình nhưng vẫn có trường hợp ngoại lệ. Trường hợp ngoại lệ đó được lao lý và lý giải rõ trong bài viết “ chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác ? ” .Giải thích : Mua bán đất là cách gọi thông dụng của người dân và theo lao lý của pháp lý thì đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .

Chưa sang tên Sổ đỏ thì mua bán chưa có hiệu lực?

Về nguyên tắc việc chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên (đăng ký biến động) theo quy định của pháp luật và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Theo đó, từ ngày 01/7/2014 đến nay, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận khuyến mãi cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào đứng Giấy ghi nhận thay mặt đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác .

chua sang ten so do co duoc ban nha dat

Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất?

Căn cứ Bộ luật Dân sự năm ngoái và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì đất có phải có Giấy ghi nhận và Giấy ghi nhận đó phải thay mặt đứng tên mình. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chưa sang tên / không cần sang tên nhưng được chuyển nhượng dù Giấy ghi nhận đó thay mặt đứng tên người khác, đơn cử :

(1) Nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm ngoái lao lý :

“ Thế chấp gia tài là việc một bên ( sau đây gọi là bên thế chấp ngân hàng ) dùng gia tài thuộc chiếm hữu của mình để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm và không giao gia tài cho bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp ngân hàng ). ” .

Khi thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất ( chỉ có đất ), quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất ( đất và gia tài khác gắn liền với đất – thường là nhà ở ) thì bên thế chấp ngân hàng sẽ giao Giấy ghi nhận cho bên nhận thế chấp ngân hàng trong trường hợp những bên có thỏa thuận hợp tác về việc đó .
* Bên nhận thế chấp ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp ngân hàng
Điều 299 Bộ luật Dân sự năm ngoái lao lý bên nhận thế chấp ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo vệ trong trường hợp sau :
– Đến hạn thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm được bảo vệ mà bên thế chấp ngân hàng không thực thi hoặc triển khai không đúng nghĩa vụ và trách nhiệm .
– Bên thế chấp ngân hàng phải triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm được bảo vệ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm theo thỏa thuận hợp tác hoặc theo lao lý của luật .
– Trường hợp khác do những bên đã thỏa thuận hợp tác hoặc luật có pháp luật .

* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật bên thế chấp ngân hàng và bên nhận thế chấp ngân hàng có quyền thỏa thuận hợp tác một trong những phương pháp xử lý tài sản thế chấp ngân hàng sau :
– Bán đấu giá quyền sử dụng đất ;
– Bên nhận bảo vệ tự bán gia tài ;
– Bên nhận thế chấp nhận chính gia tài thế chấp ngân hàng để sửa chữa thay thế cho việc triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của bên thế chấp ngân hàng ;
– Phương thức khác .
Trường hợp những bên không có thỏa thuận hợp tác về phương pháp xử lý tài sản thế chấp ngân hàng theo lao lý trên thì gia tài sẽ được bán đấu giá .
Tóm lại, nếu thuộc một trong những trường hợp xử lý tài sản thế chấp ngân hàng như trên thì bên nhận thế chấp ngân hàng có quyền chuyển nhượng, bán đấu giá, … mặc dầu Giấy ghi nhận đó đang thay mặt đứng tên người thế chấp ngân hàng .
Lưu ý : Cá nhân có quyền nhận thế chấp ngân hàng nếu phân phối đủ điều kiện kèm theo .

(2) Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 lao lý :

“ Trường hợp toàn bộ người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất đều là người quốc tế hoặc người Nước Ta định cư ở quốc tế không thuộc đối tượng người tiêu dùng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Nước Ta lao lý tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được Tặng Kèm cho quyền sử dụng đất thừa kế ”

Theo đó, trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được đứng tên Giấy chứng nhận nhưng có quyền chuyển nhượng, tặng cho.

Nói cách khác, khi chuyển nhượng, Tặng Ngay cho trong trường hợp này thì Giấy ghi nhận đó vẫn thay mặt đứng tên người để lại thừa kế chứ không thay mặt đứng tên mình .

Ngoài hai trường hợp trên thì còn có trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; khi thuộc trường này thì không cần thực hiện việc sang tên như thủ tục thông thường mà chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị trực tiếp cho cơ quan đăng ký đất đai để Giấy chứng nhận đó đứng tên mình, sau đó được chuyển nhượng cho người khác.

Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác? Theo đó, chỉ có một vài trường hợp Sổ đỏ đứng tên người khác nhưng người đang cầm giữ sổ được chuyển nhượng, còn lại phải sang tên theo quy định sau đó mới được chuyển nhượng, tặng cho.

Khi bạn đọc cần giải đáp về vấn đề trên hoặc vấn đề pháp lý khác có liên quan hãy gọi ngay cho LuatVietnam qua tổng đài 1900.6192.

>> Sang tên Sổ đỏ: Hồ sơ, thủ tục và cách tính tiền phải nộp

Tác giả: Admin